Wywiad z Prezesem Spółdzielni Mieszkaniowej w Błoniu
Szanowni Państwo,
W wydaniu listopadowym miesięcznika PIN znajdą Państwo wywiad z Prezesem Spółdzielni Mieszkaniowej w Błoniu.
Zachęcamy do zapoznania się z wywiadem, który przekazuje mnóstwo wartościowych informacji.
Rozmowa z Panem Karolem Czerwcem – Prezesem Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko- Własnościowej „Własne Mieszkanie” w Błoniu.
„W blokach z lat 60-tych – 70-tych można mieszkać nowocześnie i komfortowo!”
Barbara Witkowska-Mazur (B.W-M.): Czy po objęciu funkcji Prezesa Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko –Własnościowej „Własne Mieszkanie” w Błoniu zrobił pan „protokół otwarcia”?
Prezes Karol Czerwiec (K.C.): Obejmując w styczniu 2022 r. stanowisko Prezesa Zarządu łońskiej Spółdzielni Mieszkaniowej otrzymałem od pełniącej wtedy obowiązki prezesa – oddelegowanej z Rady Nadzorczej SM p. Anety Cegłowskiej – Protokół Lustracyjny z ostatnich 5 lat oraz informację o bieżącej sytuacji Spółdzielni Mieszkaniowej. Nie były to za bardzo szczegółowe dokumenty. Myślę, że poprzedni Prezes Zarządu SM (który swoją funkcję pełnił przez 17 lat) też musiał być dosyć powściągliwy i lakoniczny. W każdym razie pewne sprawy, które zostały pominięte w tych dokumentach czy ujęte zbyt ogólnie, sprawdzamy i weryfikujemy do dziś. A punktem odniesienia jest dla nas nie tyle Protokół Zdawczo-Odbiorczy Spółdzielni Mieszkaniowej z poprzedniego okresu, co ostatni Protokół Lustracyjny SM za lata 2015-2020, który nam pokazał pewne aspekty zarządzania Spółdzielnią Mieszkaniową Lokatorsko-Własnościową „Własne Mieszkanie” w Błoniu w minionym czasie.
B.W-M.: Przejdźmy więc do szczegółów. W jakiej kondycji była błońska SM w styczniu 2022 roku, gdy obejmował pan w niej funkcję Prezesa Zarządu?
K.C.: Nie chciałbym tutaj określać w systemie zero jedynkowym, „czy było dobrze czy źle”. Wiele spraw jest dzisiaj jeszcze w toku, liczne musimy powyjaśniać.
B.W-M.: Które sprawy w Protokole Zdawczo-Odbiorczym z poprzedniego okresu zostały przedstawione zbyt ogólnie lub pominięte?
K.C.: Z Protokołu Lustracyjnego wynika, co też sam zauważyłem, przejmując obowiązki Prezesa Zarządu błońskiej SM, że w przekazanym mi dokumencie nie było podstawowych elementów, których obecność wynika z zapisów Prawa Spółdzielczego, jak i z Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych. Np., jeżeli chodzi o kalkulację stawki eksploatacyjnej, nie była prowadzona ewidencja kosztów eksploatacji budynku – z obowiązującym uwzględnieniem podziału na poszczególne nieruchomości. Przepisy mówią, że w każdym bloku oddzielnie powinno się ewidencjonować wszystkie przychody i wydatki tej nieruchomości i na tej podstawie obliczać (dotyczącą konkretnego bloku!) stawkę eksploatacyjną. W danym roku każdy blok powinien więc mieć własną stawkę eksploatacyjną. Mieszkańcy tego bloku powinni też wiedzieć, czy koszty jego eksploatacji w stosunku do naliczeń nie są za małe lub za duże. Do tej pory – pomimo obowiązujących przepisów i zaleceń polustracyjnych – nikt się nie przejmował, że stawka eksploatacyjna nie odzwierciedla faktycznych kosztów eksploatacyjnych danego bloku. Bywało, że z dwóch nieruchomości bardzo do siebie podobnych, jedna miała np. rachunek za energię elektryczną w częściach wspólnych w wys. 1 tys. zł, druga 5 tys. zł, a obydwa bloki – identyczną wysokość stawki eksploatacyjnej. Działo się tak, ponieważ – niezgodnie z zapisami Prawa Spółdzielczego i Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych – stawka eksploatacyjna nie była w błońskiej Spółdzielni Mieszkaniowej obliczana indywidualnie dla każdego bloku i nie była zmieniana od 2016 r., a więc od 6 lat. W ciągu 1 roku udało się nam to wyprostować (za rok 2021). W tej chwili jest tak, że mamy koszty eksploatacji obliczone i zaksięgowane dla każdego bloku oddzielnie. Wprowadziliśmy też nowe stawki eksploatacyjne, które jak to wynikało z analizy kosztów, były potrzebne, żeby zniwelować wcześniejsze zadłużenie powstałe w GZM (w Gospodarce Zasobów Mieszkaniowych).
B.W-M.: Czy ta spółdzielcza rzeczywistość pana jakoś zaskoczyła?
K.C.: Wie pani, gdy jako prezes Zarządu przyszedłem do pracy w błońskiej Spółdzielni Mieszkaniowej miałem już doświadczenie w pracy prezesa Zarządu SM i w pracy członka Rady Nadzorczej. Myślę więc, że błońska rzeczywistość nie odbiegała zbyt od rzeczywistości w innych spółdzielniach mieszkaniowych.
B.W-M.: Co jeszcze musiał pan tu wyprostować?
K.C.: Przychodząc do Błonia chciałem skupić się na rozwoju i na przyszłości błońskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Nie chcę więc oceniać swoich poprzedników, bo nie takie cele zostały przede mną postawione. Ale to oczywiste, że sprawy, które budzą nasze wątpliwości zostaną wyjaśnione i rozwiązane.
B.W-M.: Rozmawiamy o tym, od czego pan wystartował. Co pan jeszcze musiał posprzątać, żeby spokojnie pomyśleć o przyszłości błońskiej SM?
K.C.: Urealniliśmy, niezmienianą od 6 lat i do niedawna wspólną dla wszystkich bloków, stawkę eksploatacyjną, jak również zapisy związane z Funduszem Remontowym, ponieważ od 2008 r. obowiązkiem jest, iż koszty remontów powinny podlegać odrębnemu ewidencjonowaniu w odniesieniu do każdej nieruchomości. I od niedawna właśnie tak się dzieje. Zmieniłem też strukturę organizacyjną SM, budujemy więc nowy zespół pracowników, którzy będą uczestniczyć w nowych projektach. I mam nadzieję, że do końca 2022 r. uda nam się doprowadzić sprawę do satysfakcjonującego finału.
B.W-M.: Jak zmieniła się struktura organizacyjna SM?
K.C.: Wprowadziliśmy np. nowe stanowisko kierownika działu administracyjno- technicznego, bo dotychczas nie było osoby zarządzającej remontami i trzymającej pieczę nad administratorami. Poszerzyliśmy dział księgowości o stanowisko do spraw windykacji, bowiem, do tej pory windykacja była w SM na dosyć niskim poziomie. Np. w tej chwili zadłużenie czynszowe wobec naszej SM sięga blisko 20%. To bardzo dużo, jeżeli przyjąć, że w innych spółdzielniach mieszkaniowych taka przyzwoita wartość zadłużenia czynszowego, to zazwyczaj 6-8%. W sprawach zadłużeniowych współpracujemy tu z kancelarią prawniczą, mam więc nadzieję, że z czasem ściągalność tego zadłużenia będzie coraz bardziej zadowalająca. Jako SM musieliśmy też ustalić pułap zadłużenia, od którego uruchamiamy procedurę windykacyjną, a także opracowaliśmy Regulamin Windykacji, który po zatwierdzeniu będzie dostępny na stronie internetowej naszej Spółdzielni. W połowie tego roku wprowadziliśmy także indywidualne konta bankowe dla każdego mieszkańca, dzięki czemu mamy lepszy wgląd w płatności czynszowe i łatwiej nam wychwycić, kto płaci, a kto nie oraz ile zalega z czynszowymi płatnościami.
B.W-M.: Co konkretnie wchodzi w skład – naliczanej dla każdego spółdzielczego bloku indywidualnie – stawki eksploatacyjnej?
K.C.: Każdy blok ma swoje „koszty wspólne”, czyli płaci za światło na klatce schodowej, korytarzach, piwnicach; za pielęgnację zieleni na swoim terenie, za koszenie trawników. Oczywiście są też części wspólne, których utrzymanie wchodzi w skład „kosztów administrowania ogólnego” i te koszty rozbijane są na wszystkich. Ale są też koszty, które dany blok generuje sam. Np. mamy 1 blok, który ma własny piec gazowy ogrzewający budynek. Ten piec musi być serwisowany. I tylko ten blok powinien ponosić koszty serwisowania. Nikt też nie powinien mu ani uszczuplać przychodów, ani tym bardziej dokładać do rachunków. W skład stawki eksploatacyjnej bloku wchodzą też takie elementy, jak koszt materiałów zużytych do konserwacji np. zasobów elektrycznych, hydraulicznych; koszt materiałów do sprzątania, paliwa do maszyn roboczych, środków czystości i środków dezynfekcyjnych oraz wszystkiego, co łączy się z konserwacją i utrzymaniem budynku w czystości, jak również na właściwym poziomie technicznym. I to jest jedna ze składowych stawki eksploatacyjnej, do której dochodzi jeszcze koszt podatków i opłat. Ważne, że zgodnie z Prawem Spółdzielczym stawka eksploatacyjna każdej spółdzielczej nieruchomości powinna być kalkulowana (i upubliczniana!) co roku i wpływ na jej wysokość w danym roku mają rzeczywiste koszty eksploatacyjne określonego bloku.
B.W-M.: Na co więc warto uważać, by swojemu blokowi nie zafundować wyższych opłat czynszowych?
K.C.: W wielu miejscach pokutuje przekonanie, że jak coś jest wspólne, to jest „niczyje”. Mam nadzieję, że (chociażby z uwagi na indywidualne rozliczanie każdego bloku, przy którym bierze się pod uwagę rzeczywiste koszty jego eksploatacji) ludzie bardziej niż do tej pory zadbają, żeby gasić światło w częściach wspólnych, nie wkładać zapałek w wyłączniki; że zaczną bardziej uważać, by nie generować kosztów związanych z usługami dodatkowymi. Bo choć nie zdarza się to nagminnie, ale jednak zdarza, że w jakimś bloku zostanie zapchana kanalizacja, więc trzeba do usunięcia awarii wezwać firmę zewnętrzną. Ta wystawi nam fakturę, którą trzeba zapłacić, potem zaś uwzględnić to w kosztach eksploatacji danego bloku.
B.W-M: Przed nami zima, w trudnej rzeczywistości polskiego kryzysu energetycznego. Jak w tym kryzysie zamierzają sobie poradzić władze SM z rachunkami za prąd i ogrzewanie?
K.C.: Błońska SM jest tylko pośrednikiem w przekazywaniu opłat za ogrzewanie, bo stawki zależą od dostawcy ciepła. Każdy dostawca ciepła kalkuluje swoje koszty i występuje do Urzędu Regulacji Energetyki o zatwierdzenie taryfy na dany sezon. Na cenę gigadżula nie mamy więc wpływu, ale robimy wszystko, żeby ograniczyć zużycie gigadżuli, nie zmniejszając komfortu termicznego mieszkańców. Jak? Zrobiliśmy audyty energetyczne w 11 budynkach i zmniejszyliśmy w nich moc zamówioną. W tym roku przeszliśmy też (łącznie ze mną) specjalistyczne szkolenia dotyczące sterowania ciepłem, dzięki czemu mamy wgląd w pracę tzw. pogodynek, które od 2020 r. na Osiedlu Wschód służą do automatycznego sterowania ciepłem w blokach, w zależności od wysokości temperatury na zewnątrz. No i mamy już realną kontrolę nad węzłami cieplnymi, które są naszą spółdzielczą inwestycją. A że do tej pory nie mieliśmy jeszcze systemu sterowania ciepłem na Osiedlu Traugutta. To postanowiliśmy, że w 2023 r. naszym priorytetem stanie się to, by budynki z Osiedla Traugutta również znalazły się w tym systemie.
B.W-M.: Jakie są plany prezesa Zarządu błońskiej SM na rok 2023 i na lata następne?
K.C.: Oczywiście chciałbym, żeby Spółdzielnia się rozwijała, dlatego chcielibyśmy szybko dotrzeć do ludzi zadłużonych i pomóc im z tego wyjść, bo wtedy będzie więcej pieniędzy na inne zadania. Chcemy też rozwijać nasze lokale usługowe, których nie mamy za dużo, ale mamy. I je unowocześnić tak, by potem z ich wynajmu SM miała jak najwięcej korzyści. Plany rozwojowe mamy więc szerokie i konkretne. Podzieliliśmy nasze zadania na kilka grup. Pierwszą są zadania prowadzące do poprawy stanu technicznego budynków i ich otoczenia oraz zwiększenie komfortu bezpieczeństwa i warunków zamieszkania. W tej grupie znalazła się np. naprawa poszyć dachowych (wciąż mamy sporo zgłoszeń o zalaniach). W b.r. naprawiliśmy już dachy w 3 budynkach – pokrywając je nowoczesnym hydronylonem, na który położyliśmy styropapę (z gwarancją na 10 lat!). Tam, gdzie ze względu na awarie to konieczne, planujemy naprawy lub wymiany pionów wodno-kanalizacyjnych. W perspektywie lat 2022-2026 chcemy powymieniać też w blokach rozdzielnie elektryczne. W najbliższych 5 latach planujemy, we wszystkich częściach wspólnych spółdzielczych budynków wymianę oświetlenia tradycyjnego na ledowe z czujnikiem. I będziemy wprowadzać to etapami. Weryfikujemy lub piszemy na nowo spółdzielcze regulaminy, których mamy 22. W tej chwili w fazie zatwierdzania są już 4 z nich: Regulamin Windykacji, Regulamin Zarządu, Regulamin Zarządzania Ciepłem, Regulamin Zakładowego Funduszu Świadczeń Socjalnych. Wkrótce będziemy pracować nad Regulaminem Funduszu Remontowego, Regulaminem Przetargowym. Do przyszłego Walnego Zgromadzenia Członków SM, w 2023 r., będą również trwały prace nad Statutem błońskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Na naszych stronach internetowych uruchomiliśmy także Portal Mieszkańca, który będzie rozbudowany – chcemy, bowiem wykorzystywać pocztę elektroniczną do przekazywania spółdzielcom szybkiej, bieżącej informacji. Ale do tego musimy mieć w miarę dużą bazę adresową, dlatego mam apel o to, by mieszkańcy SM, chętniej niż do tej pory, chcieli udostępniać nam w celach kontaktowych swoje adresy e-mailowe. W planach jest też utworzenie Fanpage błońskiej SM na Facebooku. Chciałbym także, gdy będziemy mieli nadwyżkę finansową, nie spłacać nią długów, tylko unowocześniać spółdzielcze zasoby mieszkaniowe podnosząc ich standard. Bo w blokach z lat 60-tych i -70-tych też można mieszkać ładnie, nowocześnie i komfortowo! Z czystymi, estetycznymi, odremontowanymi klatkami schodowymi, korytarzami, wiatrołapami. W miłym dla oka otoczeniu, z zadbaną zielenią, równymi chodnikami, z przyjazną różnym grupom wiekowym infrastrukturą. I takie właśnie są nasze plany na najbliższe lata.
Rozmawiała: Barbara Witkowska-Mazur
